Credite imobiliare comerciale pentru blocuri de apartamente, în dificultate tot mai mare în SUA

iața americană a creditelor imobiliare comerciale pentru clădiri cu apartamente închiriate (multifamily CRE) traversează o perioadă de dificultăți tot mai vizibile, potrivit unei analize publicate de platforma Wolf Street, care citează date de la firma de monitorizare Trepp. Pe piață există împrumuturi de acest tip în valoare totală de circa 2.300 de miliarde de dolari, din care aproximativ 1.200 de miliarde sunt deținute, direct sau indirect, de agențiile guvernamentale americane Fannie Mae și Freddie Mac — ceea ce înseamnă, potrivit sursei citate, că o parte importantă din acest risc este suportată în ultimă instanță de contribuabilul american.

Restul creditelor este distribuit la bănci, companii de asigurări, fonduri imobiliare, administratori de active alternative și investitori în titluri garantate cu credite ipotecare comerciale (CMBS) sau obligații garantate de credite (CLO).

Dobânzile mari blochează refinanțările

Potrivit analizei, cauza principală a problemelor este nivelul ridicat al dobânzilor, care face dificilă sau chiar imposibilă refinanțarea ratelor finale (balloon payments) la creditele cu dobândă fixă, precum și achitarea dobânzilor la creditele cu dobândă variabilă, legate de indicele SOFR, care a crescut odată cu majorările de dobândă ale Rezervei Federale americane (Fed).

Un exemplu citat este cazul unui credit ipotecar de 210 milioane de dolari, cu dobândă de tip doar-dobândă pe cinci ani, contractat în 2020 pentru refinanțarea unui complex rezidențial de lux cu 283 de unități, situat pe malul apei lângă San Francisco. Împrumutul fusese deja modificat și prelungit în noiembrie 2025, dar a intrat în incapacitate de plată în octombrie, după ce nu a putut fi achitat sau refinanțat. Potrivit Trepp, sunt în curs discuții pentru o nouă prelungire de șase luni — o practică denumită în piață „extend and pretend” (prelungire și amânare a problemei).

Rata de neplată la creditele CMBS pentru clădiri cu apartamente a urcat în octombrie la 8,1%, cel mai ridicat nivel din 2016, conform datelor Trepp citate de sursă.

Un turn de lux din Los Angeles, abandonat de dezvoltator

Un alt caz menționat în articol îl privește pe administratorul de investiții alternative Bridge Investment Group, unitate a fondului de investiții Apollo, care a rămas cu un credit neperformant de 360 de milioane de dolari, garantat cu un turn rezidențial de 64 de etaje din centrul orașului Los Angeles, cu 785 de apartamente.

Turnul, deschis în 2023, a fost construit de dezvoltatorul imobiliar Brookfield cu o investiție de aproximativ 600 de milioane de dolari. Potrivit cotidianului Wall Street Journal, citat de Wolf Street, Brookfield a decis să renunțe la proprietate și la credit, lăsând problema în sarcina creditorului, deoarece refinanțarea la dobânzile actuale ar fi necesitat o infuzie masivă de capital.

Potrivit sursei, Brookfield a mai înregistrat anterior incapacități de plată la credite pentru clădiri de birouri din Los Angeles și din alte orașe americane, fiind considerat un actor important în criza mai amplă a imobiliarelor comerciale de birouri.

Bridge Investment Group încearcă acum să vândă acest credit, împreună cu drepturile asupra proprietății. Turnul se confruntă și cu o concurență puternică: potrivit platformei RentCafe, citată de Wall Street Journal, în zona centrală a orașului Los Angeles au fost construite peste 10.000 de apartamente noi între 2017 și 2021, cel mai mare număr dintre toate centrele urbane americane.

Un student citat de Wall Street Journal, Max Xing, care s-a mutat într-un apartament de tip studio în turn în august, a declarat: „Mulți studenți locuiesc aici”. Proiectantul-șef al clădirii, Andrew Parks, a spus însă că turnul fusese gândit pentru profesioniști: „Am vrut să obținem ceva care să pară foarte sofisticat”.

Chirii mai mici, cerere mai slabă

Potrivit datelor CoStar citate de Wall Street Journal, chiriile medii cerute în turnul din Los Angeles sunt de circa 4.200 de dolari pe lună, mult sub nivelul vizat inițial de dezvoltator. Analiza Wolf Street menționează, de asemenea, creșterea stocului de locuințe vacante din SUA și presiunea asupra chiriilor ca factori suplimentari care contribuie la dificultățile din acest segment al pieței imobiliare comerciale.