Reduceri record de prețuri la case în SUA: cine pierde cu adevărat?

n februarie 2026, o treime dintre vânzătorii de case din Statele Unite au fost nevoiți să reducă prețurile de listare — cea mai mare proporție înregistrată vreodată pentru luna februarie, potrivit unei analize realizate de platforma imobiliară Redfin și publicate la 9 aprilie. Ceea ce rapoartele oficiale prezintă drept „ajustare de piață” ascunde o realitate mai dură: mii de proprietari riscă să vândă la pierdere, prinși între ratele ipotecare ridicate și o piață care nu mai seamănă deloc cu boom-ul pandemic din 2020-2021.

Aproximativ 34,2% dintre vânzători au redus prețurile în februarie 2026, față de 31,5% în aceeași lună a anului trecut — cel mai ridicat procent februarie de când Redfin monitorizează datele MLS (Multiple Listing Service) din 2012. Reducerea medie a fost de 40.915 dolari, echivalentul unei tăieri de 7,3% — cea mai abruptă scădere pentru o lună februarie din 2023 încoace.

Dar prețul final de vânzare ar putea fi și mai mic: negocierile ulterioare includ adesea costuri de închidere, taxe de contingență și alte clauze contractuale care erodează și mai mult profitul vânzătorului. „Reducerile de preț sunt în creștere pentru că suntem într-o piață a cumpărătorilor”, au declarat jurnalista de date Lily Katz și economistul senior Yingqi Xu de la Redfin. „Există cu sute de mii mai mulți vânzători decât cumpărători, pentru că aceștia din urmă au fost descurajați de ratele ipotecare ridicate, prețurile mari și incertitudinea economică. Când vânzătorii îi depășesc numeric pe cumpărători, aceștia din urmă pot negocia prețul — au de unde alege.”

În piețele inundate de stocuri noi de locuințe, situația este și mai drastică. Aproape 60% dintre vânzătorii din San Antonio, Texas, au redus prețurile în februarie, urmat de Austin (55%), Dallas (47,3%), Tampa, Florida (45,9%) și Fort Lauderdale, Florida (44,9%). Coincidență sau nu, tocmai aceste state — Texas și Florida — au cunoscut ani de creștere accelerată în construcții și, conform Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR), acum se confruntă cu supraproducție ciclică. În Florida, prețurile sunt afectate și de creșterea costurilor de asigurare legate de dezastre naturale, iar taxele asociațiilor de proprietari din condominii au explodat din cauza noilor reglementări de siguranță pentru clădirile vechi cu peste trei etaje — o consecvență directă a prăbușirii turnului Champlain din 2021.

Pe de altă parte, în piețele cu inventar limitat, vânzătorii au rezistat presiunii. Doar 7% dintre cei din San Francisco au redus prețurile în februarie, 11,1% în San Jose și aproximativ 13% în Newark, New Jersey. Cronologia ridică întrebări: de ce exact aceste zone rămân „rezistente”? Cine controlează oferta de locuințe și ce interese sunt în joc?

Analiștii Redfin remarcă că vânzătorii care dețin casele de mai multă vreme și au capitaluri proprii mai mari sunt mai puțin înclinați să reducă prețurile. „Mulți oameni au cumpărat în vârful pieței pandemice, când prețurile caselor erau în creștere accelerată”, scriu Katz și Xu. „În multe zone, prețurile au scăzut, ceea ce înseamnă că vânzătorii riscă să fie sub apă — adică să datoreze mai mult decât valorează casa. Mulți dintre acești vânzători stabilesc inițial prețuri ridicate, încercând să-și recupereze investiția, doar ca să descopere că trebuie să-și tempereze așteptările, pentru că piața s-a ajustat.”

Vânzările de case existente au crescut cu 1,7% în februarie față de ianuarie, ajungând la o rată anuală ajustată sezonier de 4,09 milioane, potrivit NAR. Totuși, comparativ cu aceeași lună a anului trecut, vânzările au scăzut cu 1,4%. Ceea ce nu se menționează în rapoartele oficiale: cine cumpără acum, la prețuri reduse, și ce se întâmplă cu proprietarii care au cumpărat la vârf? Răspunsul ar putea redesena harta proprietății imobiliare americane în următorii ani — și nu în favoarea clasei de mijloc.