203 hectare: cum un teren a devenit pășune din pix în faliment

Un teren de 203 hectare din Cluj-Napoca, transformat oficial din pășune în construibil în 2007, a fost reîncadrat ca pășune exact în momentul în care compania Cartierul Tineretului SRL — asociere între Consiliul Local (51%) și Polus Real Estate (49%) — a intrat în insolvență, reducând astfel valoarea sa contabilă într-o manevră care ridică semne de întrebare despre cine beneficiază de fapt de această recalificare administrativă.

Cronologia suspectă: de la construibil la pășune, fără act atacabil

eea ce nu se spune în comunicatele oficiale este că această schimbare de destinație — care ar trebui să treacă prin Consiliu Local și să fie atacabilă ca act administrativ — nu apare documentată printr-un act formal în dosarul de faliment. Terenul a fost scos din registrul agricol, transformat în construibil, i s-a emis autorizație de construire, apoi, în plin proces de insolvență, a fost reintrodus în registrul agricol ca pășune. Totul, aparent, printr-o simplă recalificare administrativă.

Surse din interiorul Regiei Autonome de Drumuri și Poduri (RADP) confirmă că Primăria Cluj-Napoca ar fi trebuit să asigure utilitățile necesare dezvoltării cartierului — costuri estimate la aproximativ 70 de milioane de euro. Coincidență sau nu, această obligație devine discutabilă odată ce terenul nu mai este construibil.

Certificatele de urbanism care nu există sau nu sunt valabile

În decembrie 2023, Consiliul Județean a susținut că ar fi emis certificate de urbanism pentru informare care menționau risc de alunecări de teren. Aceste documente au fost depuse în dosarul de faliment al Polus Real Estate în aprilie 2024. Însă ulterior, prin avocat, același Consiliu Județean a transmis instanței că acele certificate conțin erori și nu sunt valabile.

În schimb, ca răspuns la solicitarea judecătorului-sindic privind regimul juridic al terenului la momentul deschiderii falimentului (noiembrie 2023), Consiliul Județean a depus o adresă bazată pe PUZ, susținând că nu ar fi fost necesare expertize geologice pentru a menționa riscul de alunecări. Cronologia ridică întrebări: cum poate un teren să prezinte brusc risc geologic fără expertiză, exact când evaluarea sa contabilă devine crucială în faliment?

Situația paradoxală: un teren fără statut clar

Astăzi, în dosarul de faliment nu există un document oficial emis de Primărie sau Consiliu care să fi schimbat încadrarea terenului și care să poată fi atacat în instanță ca act administrativ. Practic, terenul a devenit pășune fără ca cineva să poată contesta formal această transformare — o inginerie administrativă care scapă controalelor obișnuite.

De la 6.000 de locuințe la parc fotovoltaic: cine a câștigat?

Proiectul inițial din 2007 promitea 384 de locuințe sociale pentru municipalitate, parte dintr-un ansamblu de 6.000 de locuințe estimate la 500 de milioane de euro. Primăria a contribuit cu terenul (evaluat la 28,7 milioane lei), iar Polus Real Estate, controlată de Arpad Paszkany, a investit 27,5 milioane lei.

Proiectul s-a blocat rapid — investitorul privat nu a finalizat investiția, iar clujenii au rămas fără cartier. Ulterior, terenul a fost transformat în parc fotovoltaic, prin asocierea Polus Real Estate cu WWS Energy Development LLC, cu aprobarea Consiliului Local. Ceea ce nu se menționează în rapoartele oficiale: cine beneficiază de fapt de această reconversie energetică pe un teren care, oficial, este acum din nou pășune?

Lichidatorul judiciar și evaluarea care depinde de „lucrări de specialitate”

Societatea RTZ & Partners SPRL, desemnată lichidator judiciar al Cartierul Tineretului Cluj SRL prin Sentința Civilă nr. 1746/2023, a solicitat evaluarea bunurilor imobile pe baza răspunsului Direcției de Urbanism din Cluj-Napoca (Adresa nr. 594070/25.06.2025), care precizează că terenul avea destinația de pășune/fâneață la data deschiderii procedurii de insolvență.

Totuși, același răspuns menționează că, dacă ar exista o lucrare de specialitate care să demonstreze posibilitatea schimbării regimului constructiv, evaluarea ar putea fi realizată conform noilor date urbanistice. Întrebarea pe care nimeni nu o pune oficial: de ce această condiționare apare acum, când autorizația de construire a fost emisă cu ani în urmă?

Următorul termen de judecată în dosarul nr. 764/1285/2023 este stabilit pentru 18 martie 2026 — o procedură care se prelungește în timp ce valoarea reală a terenului rămâne neclară.

Polus Real Estate: cifră de afaceri zero și datorii de 18,5 milioane lei

Polus Real Estate SRL, înființată în februarie 2005 și administrată de Csiszer Lajos, nu traversează o perioadă bună. În 2024, cifra de afaceri a fost zero, iar profitul net a înregistrat o pierdere de 630.217 lei. Datoriile totale au ajuns la 18.534.658 lei, activele circulante la 255.501 lei, iar capitalurile proprii la 9.825.267 lei.

Printre asociați se numără Paszkany Arpad Zoltan (0,01% CPB), iar beneficiarul real al companiei este Demjan Sandorne, cetățean maghiar. Firma este deținută parțial de DALMATOVO HOLDINGS LTD, entitate juridică din Cipru — o structură offshore care ridică întrebări despre transparența reală a fluxurilor financiare.

În 2023, compania a raportat un profit net negativ de -1.167.707 lei și o cifră de afaceri de doar 6.157 lei. În 2022, cifra de afaceri a fost de 18.097 lei, iar profitul net tot negativ: -773.274 lei. Coincidență sau strategie: o companie cu pierderi constante devine partener al municipalității într-un proiect de sute de milioane de euro?

Ce nu se spune: cine plătește nota finală?

Disputa juridică pentru teren continuă, iar costurile — estimate la peste 70 de milioane de euro doar pentru utilități — rămân în sarcina municipalității. Cartierul Tineretului rămâne cel mai mare eșec imobiliar al Primăriei Cluj-Napoca, dar cronologia evenimentelor sugerează că acest eșec nu a fost doar rezultatul incompetenței, ci al unei succesiuni de decizii administrative care au transformat un proiect public într-o oportunitate de business privat.

Primăria a demonstrat deja ce poate să facă prin astfel de schimbări: un proiect cu potențial public imens devine rapid un teren blocat, cu costuri uriașe și dispute prelungite, iar responsabilitatea devine vizibilă abia după ce pagubele sunt deja făcute. Întrebarea rămâne: cine beneficiază de fapt de această inginerie administrativă?