Piața imobiliară din Australia se prăbușește, banca centrală majorează dobânda

rețurile locuințelor din marile orașe australiene au scăzut în octombrie cu 1,4% față de luna precedentă și sunt acum cu 8,1% sub vârful atins în martie 2026, potrivit datelor publicate de agenția de analiză imobiliară Cotality. În același timp, Banca Centrală a Australiei (RBA) este așteptată să majoreze marți dobânda de referință la 4,85%, cel mai ridicat nivel de la criza financiară din 2008, potrivit estimărilor Goldman Sachs.

Declinul pieței imobiliare australiene vine după un deceniu de creșteri spectaculoase, în care prețurile locuințelor au urcat cu aproximativ 67% la nivel național, iar în orașe precum Brisbane, Adelaide și Perth valorile s-au dublat. Potrivit unei analize citate de Bloomberg, aproximativ 60% din averea gospodăriilor australiene este concentrată în proprietăți imobiliare, iar un apartament mediu din Sydney costă aproape de 14 ori venitul anual disponibil, al doilea cel mai ridicat raport din lume după Hong Kong, conform Demographia.

De la boom la declin generalizat

Potrivit Goldman Sachs, scăderea prețurilor nu este un fenomen izolat: trei luni consecutive de date au fost revizuite în jos față de cifrele raportate inițial, iar ritmul anual de creștere a trecut de la plus 7,7% în mai la minus 4,8% în octombrie. Orașele considerate anterior rezistente, Brisbane și Perth, au înregistrat cele mai mari scăderi lunare, de 2,0%, respectiv 1,7%. Sydney a scăzut cu 9,4% față de anul anterior, iar Melbourne cu 7,6%.

Potrivit datelor Cotality, numărul tranzacțiilor a scăzut cu aproape 21% față de anul trecut, iar timpul mediu de vânzare a ajuns la 39 de zile, cel mai ridicat nivel din 2020. Compania a transmis, potrivit sursei citate, că „gradul ridicat de îndatorare a gospodăriilor” face ca debitorii să fie „mult mai sensibili la dobânzi” decât în urmă cu cincisprezece ani, când dobânzile se aflau la un nivel similar.

Trei factori ai declinului

Potrivit analizei Bloomberg, declinul pieței a fost declanșat de trei factori concomitenți: majorarea dobânzilor de către RBA începută în februarie, un șoc energetic legat de criza din Strâmtoarea Ormuz care a împins inflația în sus, și o măsură fiscală a Guvernului australian prin care proprietățile cumpărate după 12 mai 2026 nu mai beneficiază de facilitatea fiscală cunoscută drept „negative gearing”, care permitea investitorilor să deducă pierderile din chirii din venitul personal impozabil.

Eliminarea acestei facilități ar fi redus semnificativ cererea investitorilor, în timp ce cumpărătorii la prima locuință nu ar fi suficienți pentru a compensa, potrivit declarațiilor analistei Nicola Powell, citată de Bloomberg. La finalul lunii august, un dezvoltator imobiliar important din Sydney, Bathla Group, a intrat în insolvență cu datorii de 3,3 miliarde de dolari australieni, după ce s-ar fi împrumutat masiv de la fonduri de credit privat.

Banca centrală, acuzată că ignoră riscurile

Potrivit Goldman Sachs, Reserve Bank of Australia ar fi făcut un „efort clar de a minimiza orice semnal privind stabilitatea financiară, piața imobiliară sau îndatorarea gospodăriilor” în testimoniile recente din Parlament. Guvernatoarea RBA, Michele Bullock, a declarat, potrivit sursei citate, că piața muncii „pare ceva mai strânsă decât s-a estimat anterior”, ceea ce ar sugera continuarea ciclului de majorări ale dobânzii.

Inflația rămâne principalul motiv invocat de bancă pentru menținerea unei politici monetare restrictive: potrivit datelor trimestriale citate de Goldman Sachs, inflația de bază a crescut cu 1,00% în al treilea trimestru, peste estimările RBA, în timp ce inflația anuală generală a ajuns la 4,3%, alimentată de o creștere de 9,4% a prețurilor combustibililor.

Previziuni tot mai pesimiste

Goldman Sachs și-a revizuit de două ori în două luni estimarea privind declinul total al prețurilor, de la 5% la 9%, iar apoi la 12%, considerat de bancă un declin „istoric de amplu”. Banca Westpac estimează o scădere de puțin peste 10%, ceea ce ar reprezenta cel mai mare declin de la introducerea indicatorilor naționali de preț, în 1980, potrivit economistului Matthew Hassan, citat de sursa originală.

Potrivit analistei CommBank, Belinda Allen, banca centrală „a ales o tabără și se angajează în luptă”, referindu-se la prioritizarea combaterii inflației în defavoarea stabilizării pieței imobiliare. Analistul AMP, Shane Oliver, a prezentat însă și un scenariu optimist, potrivit căruia o eventuală relaxare monetară în a doua jumătate a anului viitor ar putea genera o redresare a prețurilor în 2027-2028.

Spre deosebire de piața americană, unde majoritatea creditelor ipotecare au dobândă fixă pe termen lung, în Australia peste 95% dintre credite au dobândă variabilă, potrivit datelor RBA citate de Bloomberg, ceea ce înseamnă că fiecare majorare a dobânzii se resimte imediat în bugetele gospodăriilor îndatorate.