Case de start la prețuri de lux: cine profită de criză în SUA

eea ce presa mainstream americană prezintă drept o simplă „problemă de accesibilitate” ascunde de fapt o redistribuire tăcută a avuției de la generația tânără către proprietarii de capital și dezvoltatorii care au ales sistematic să construiască doar locuințe de lux — iar cifrele publicate recent arată o prăpastie care nu poate fi explicată doar prin „cerere și ofertă”.

Potrivit unui raport Realtor.com din 20 iulie, venitul anual necesar pentru a cumpăra o locuință de start (sub 350.000 de dolari) a crescut cu peste 80% în șase ani, de la 43.000 de dolari în 2019 la 78.000 de dolari astăzi. În același interval, venitul median al gospodăriilor americane a urcat cu doar 22%, de la 68.703 la 83.730 de dolari, conform Biroului de Recensământ. Cronologia ridică o întrebare simplă: de ce prețurile locuințelor s-au desprins complet de traiectoria salariilor tocmai în perioada de după pandemie, când s-au injectat sume uriașe de lichiditate în piețele imobiliare?

Blocați „la mijloc”

Vlora Sejdi, agent asociat la HomeSmart în White Plains, New York, descrie situația unor clienți sub 40 de ani care locuiesc încă la părinți în timp ce economisesc pentru un avans în Westchester County — o suburbie înstărită la nord de New York, unde prețul median al unei locuințe a ajuns la 867.398 de dolari în mai, potrivit Redfin.

„Prețurile aici tot cresc. E o piață a vânzătorilor, iar cei care își permit sunt dispuși să meargă mult peste preț. Încă vedem războaie de licitație”, a spus Sejdi. „Sunt foarte nemulțumiți de situație și cred că există și un factor de șoc legat de cât vor fi ratele lunare cu ipotecă, taxe și asigurare.”

O altă clientă a sa, o femeie de douăzeci și ceva de ani, caută un apartament de tip co-op — o formă de proprietate în care rezidenții cumpără acțiuni într-o corporație cooperatistă, nu unități individuale. Potrivit OneKey MLS, prețul median al unui co-op în Westchester era de 223.750 de dolari în mai, față de 576.500 pentru condominii și 1.200.000 pentru case unifamiliale. Problema? Consiliile de administrație ale acestor co-op-uri pot impune condiții financiare stricte.

„Clienta mea a avut o ofertă acceptată, dar consiliul nu a aprobat-o, deși acum plătește chirie lunară mai mare decât ar plăti întreținerea la co-op”, a spus Sejdi. „Există clar o lipsă de locuințe accesibile pentru clasa de mijloc în Westchester. Sunt oameni care câștigă prea mult ca să se califice pentru locuințe sociale, dar nu suficient ca să își permită piața liberă.”

Pew Research Center clasifică drept „venit de mijloc” gospodăriile care câștigă între 67% și 200% din venitul median național ajustat — adică, în baza cifrei Census de 83.730 de dolari, între 56.100 și 167.460 de dolari anual. În Westchester, venitul median era de 118.596 de dolari în 2024, iar programele de locuințe accesibile ale comitatului acoperă gospodării cu până la 120% din venitul median al zonei — 162.800 de dolari pentru o persoană, 142.450 pentru două.

Fenomenul nu se limitează la piețele scumpe. Johnny Mowad, agent asociat la Ebby Halliday Realtors din Dallas, confirmă că problema afectează și zone considerate mai accesibile, precum nordul Texasului, unde prețul median era 498.702 dolari în Dallas și 337.798 în Fort Worth la finalul lunii mai, conform Redfin. „Salariile nu au ținut pasul cu costurile locuințelor, iar cererea rămâne ridicată pe măsură ce tot mai mulți oameni se relochează aici”, a spus Mowad.

Nepotrivirea structurală

Un raport comun din mai al National Association of Realtors (NAR) și Realtor.com arată că recuperarea pieței imobiliare nu ajunge la cei care ar putea reporni cu adevărat cererea: „Cumpărătorii cu venituri de aproximativ 75.000 de dolari își permit doar 23% din anunțurile active la nivel național. Într-o piață echilibrată, ar avea acces la aproximativ 44%.” Diferența reprezintă circa 311.000 de anunțuri „lipsă” sub pragul maxim de cumpărare estimat la 261.000 de dolari.

„Prea mult din inventarul disponibil astăzi rămâne concentrat la prețuri ridicate, lăsând o penurie de opțiuni pentru cumpărătorii de nivel de intrare și venit mediu”, a declarat Nadia Evangelou, economistă principală NAR, citată în raport. Ce nu se menționează explicit în aceste rapoarte oficiale este cine beneficiază direct din concentrarea construcțiilor pe segmentul de lux — dezvoltatorii, evident, dar și fondurile de investiții care au cumpărat masiv locuințe unifamiliale în ultimul deceniu, transformându-le în active de închiriat pe termen lung.

Un sondaj Pew Research din 24 iunie arată că 89% dintre americanii sub 40 de ani consideră că le este mai greu să dețină o locuință decât generației părinților lor. Raportul „State of the Nation’s Housing” al Harvard Joint Center, publicat pe 17 iunie, notează că, la un preț median național de circa 417.400 de dolari pentru casele noi unifamiliale în 2025, majoritatea locuințelor noi erau inaccesibile pentru gospodăriile cu venit median, folosind pragul standard de 30% din venit alocat locuinței.

Nici locuințele existente nu sunt mai accesibile — prețul median a crescut cu 54% din 2020, ajungând la 419.300 de dolari conform NAR, ceea ce înseamnă că o casă tipică unifamilială s-a vândut în 2025 la de cinci ori venitul median al gospodăriei. În anii ’90, acest raport preț-venit era de doar 3,2. Pe 9 iulie, NAR a anunțat că prețul median al locuințelor existente a urcat și mai mult, la 440.600 de dolari — un nou maxim istoric.

O analiză HSH Associates din 12 mai, bazată pe date din primul trimestru, arată că o gospodărie americană are nevoie de un venit anual de 103.419 dolari pentru a-și permite o locuință la preț median, calculat cu ipotecă fixă pe 30 de ani și avans de 20%. Din cele 50 de zone metropolitane analizate, doar 12 aveau venituri necesare sub media națională. La polul opus, San Jose (California) cere 477.409 dolari anual, iar New York City 197.521 de dolari — cu prețuri mediane de 2.030.000, respectiv 750.000 de dolari. În Dallas, pragul e de 105.798 de dolari.

Milioane de adulți încă acasă la părinți

Consecința directă: creșterea numărului de gospodării noi — motorul principal al cererii de locuințe — a încetinit pentru al treilea an consecutiv, la 1,1 milioane în 2025, față de o medie anuală de 2,0 milioane în 2020-2021. Un raport Realtor.com din jumătatea lunii iunie arată că unul din trei adulți sub 35 de ani — aproximativ 25,2 milioane de oameni — locuia cu părinții în 2025, scoși practic de pe piața imobiliară.

„Adulții care locuiesc astăzi cu părinții sunt în mare parte angajați și mulți au studii superioare. Ceea ce îi blochează nu e lipsa calificărilor, ci, cel puțin parțial, lipsa unor locuințe pe care și le pot permite cu adevărat”, a declarat Hannah Jones, economistă principală la Realtor.com. Datele arată că aproape nouă din zece adulți între 25 și 34 de ani care locuiesc cu părinții nu s-au căsătorit niciodată, iar aproximativ unul din trei tineri de 25-29 de ani are o diplomă universitară de patru ani. Bărbații reprezintă majoritatea acestui grup la fiecare nivel de vârstă. În paralel, un raport al Biroului de Recensământ din 25 iunie arată că ratele de fertilitate au scăzut aproape în fiecare an din 2007 — o coincidență greu de ignorat, având în vedere presiunea financiară tot mai mare pusă pe generația tânără.

„Anul caselor de start”

Robert Dietz, economist-șef la National Association of Home Builders (NAHB), a declarat pentru emisiunea „Market Insider” de pe EpochTV că un deceniu și jumătate de subconstrucție — mai ales la segmentul de intrare — este un factor-cheie în criza actuală de accesibilitate. Realtor.com estima în martie un deficit de circa 4,03 milioane de locuințe în SUA pentru 2025, în timp ce NAHB, folosind o metodologie diferită, calculează un deficit de aproximativ 1 milion.

„Un indicator foarte interesant pe care îl urmărim este numărul de tineri adulți care locuiesc cu părinții. În prezent, unul din cinci tineri între 25 și 34 de ani locuiește cu părinții. Acum 20 de ani era unul din zece — ponderea s-a dublat”, a spus Dietz, citând o analiză NAHB din mai.

Chris Duffy, fondator și CEO al dezvoltatorului Hummingbird Development din nordul Californiei, confirmă nevoia de locuințe accesibile, dar spune că realizarea lor e blocată de costurile de construcție. „Costul construcției a crescut enorm în ultimii 20 de ani. Cu terenul, materialele, forța de muncă, autorizațiile, costurile de arhitectură și taxele de reglementare, economia construcției unor case mai ieftine pur și simplu nu funcționează. Majoritatea dezvoltărilor noi trebuie să meargă pe segmentul de lux ca să obțină profit”, a spus Duffy, adăugând că birocrația locală poate întinde procesul pe ani de zile.

În raportul NAR din 9 iulie, economistul-șef Lawrence Yun a avertizat că prețurile ar putea accelera și mai mult dacă inventarul de locuințe rămâne stagnant. Soluția, potrivit lui Dietz, este construcția de mai multe tipuri de locuințe — unifamiliale și multifamiliale, atât pentru vânzare cât și pentru închiriere. „Am văzut o creștere mare a construcției de townhouse-uri — locuințe conectate, care necesită mai puțin teren”, a spus el.

American Enterprise Institute a numit 2026, în raportul din 30 iunie, „Anul caselor de start” și al loturilor mici. Instituția a numărat 188 de proiecte de lege introduse până acum în acest an, dintre care 26 în diverse stadii (în așteptare, adoptate sau promulgate) în 15 state, aliniate la recomandările AEI Housing Center. Estimarea AEI: aceste politici — loturi mai mici, flexibilitate mai mare pe loturile rezidențiale existente și mai multe locuințe aproape de locurile de muncă — ar putea adăuga circa 281.000 de locuințe anual.

Mowad recunoaște că achiziția unei locuințe rămâne dificilă pentru cumpărătorii tineri, dar spune că variante de start tot apar pe piață, chiar dacă nu sunt „casa visurilor”. „Deși accesibilitatea s-a redus cert în ultimii ani, aș prefera de departe să fiu cumpărător la prima locuință în Dallas decât în multe piețe de coastă. În multe zone din nord-estul SUA, cumpărătorii concurează cu costuri ale locuințelor care pur și simplu nu se aliniază cu salariile de venit mediu”, a spus el, adăugând că regiunea atrage noi rezidenți datorită costului de trai mai mic, concentrării de sedii Fortune 500 și lipsei impozitului pe venit la nivel de stat.

Între timp, Sejdi face parte din nou-creatul grup de lucru pentru accesibilitate și dezvoltare economică al Consiliului Comitatului Westchester, care va aborda modul în care se pot aduce mai multe locuințe accesibile pentru clasa de mijloc într-una dintre cele mai scumpe zone din America. „Sperăm ca împreună să dezvoltăm soluții care să ajute oamenii din categoriile de venit mic și mediu să își permită să locuiască aici”, a spus ea — rămâne de văzut cine, de fapt, va trage foloasele reale din aceste „soluții”.

Sursă: ZeroHedge News (zerohedge.com)